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3月20日，2024房地產開發企業綜合實力TOP500測評成果發布會舉行，備受關注的“2024房地產開發企業綜合實力TOP500”、“TOP500房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單揭曉。

2024房地產開發企業綜合實力TOP500測評成果發布

中國房地產業協會會長

馮俊

當前，房地產市場的重要任務是改善預期，修復信心，重建信用。有三件事情房企應當主動做、盡早做。一是，依靠科技進步改變建造方式，用數字化、工業化方式建造房子，提高住房質量；二是，始終把防風險放在重要位置，決策機制必須把供給與需求契合度放在首要位置；三是，重構交易的信用關系。[詳情]

上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長

丁祖昱

房地產行業從2023年已經全面進入到筑底階段，目前還在繼續洗牌過程中，今年還會有一部分企業發生一些變化。央國企占比還會進一步提升，當然提升速率放緩，頭部房企市場占有率會進一步提高，穩定性也會進一步加強。未來中小房企可能一方面會有很多的變化，另外一方面，一部分中小房企會出圈。[詳情]

國民經濟研究所副所長

王小魯

房地產行業困難情況下，宏觀應對策略可能要放在三點：第一，延緩沖擊，變硬著陸為軟著陸。政府可以采取一些措施，包括銀行貸款償還等，減輕房企面臨的沖擊，但是最終不可能由政府和銀行兜底。第二，政府收購適用的滯銷商品房，改造為保障性住房。第三，土地制度方面推進改革措施，實現多渠道供地，允許農村集體建設用地以同等身份進入市場。[詳情]

賀傳浪　華發股份市場營銷管理中心總經理

企業要著重關注產品力

產品是華發股份取得成功的核心，在過去經營決策過程中，有非常大的影響。過去這些年華發股份圍繞不同城市，不同項目，都扎根在產品上。同時按照住建部最新提法，也在試點新一代的“四化”住宅。[詳情]
張永濤　河南金沙集團總裁

企業要堅守初心，把房子和服務做好

房地產業的明天是什么？美好生活少不了好的住房，既然少不了好的住房，房地產業就不會消亡，會一直存在。但好房子才有生命力，所以美好的明天是給那些建好房子的，企業要堅守初心，把房子和服務做好。[詳情]
陳大男　樂邁石晶亞洲副總裁

好房子是新質生產力的要求

好房子是房地產發展的新模式，這種新模式就是保障房與商品房一體兩翼共同發展，在制度建設、企業發展、金融支持方面共贏共享。同時，好房子是新質生產力的要求，它是科技創新發揮主導作用，擺脫傳統增長的過程和途徑。[詳情]

　　構建房地產發展新模式的機遇與挑戰

主持嘉賓：
　　張宇中金公司研究部執行負責人、董事總經理
　　對話議題：
　　1、如何看待下一步的房地產市場走勢？
　　2、未來企業采用何種策略才能更好地符合發展新模式要求？
　　3、目前對提供"好房子"如何理解和開展行動？

綠城中國執行董事、副總裁
李駿

房地產市場未來或維持10萬億左右規模
中海發展康養公司總經理
郭鑫

培養明天和后天的生意
融者共創建管集團執行總經理
朱瑤瑤

存量資產為代建企業創造機會
老板電器工程總經理
洪偉光

對產品有敬畏之心的企業未來才有機會

2024房地產開發企業綜合實力測評榜單

TOP100
TOP101-200
TOP201-300
TOP301-400
TOP401-500

排名	企業名稱

排名	企業名稱

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排名	企業名稱

排名	企業名稱

500強開發企業測評參選標準

（1）在中國大陸地區依法設立并登記注冊的房地產開發企業，或者在中國大陸地區依法設立并登記注冊的具有獨立法人的專門經營中國大陸地區房地產業務的外商投資的子公司；

（2）房地產開發經營業務收入占企業主營業務收入的比重超過50%；

（3）雖未達到第（2）項標準，但近兩年房地產業務年平均銷售額不少于1億或銷售面積不少于5萬平方米的房地產開發企業；

（4）對于近兩年有經營異常、欠稅、嚴重拖欠工程款、重大稅收違法、工商行政處罰、失信等違法違規行為者，將根據情況予以扣分甚至不被列入參選范圍；

（5）對于提供虛假數據者，或在安全生產、環境保護等領域發生重大責任事故者，將取消參評資格。

上一張

會議現場

下一張

上一張

下一張

年度特征
企業規模
風險管理
盈利能力
成長潛力
運營績效
產品品質
創新能力和社會責任

1.市場延續下行探底地產政策托舉并用

　　2023年，房地產行業延續深度調整，市場仍處于下行、探底調整期。政策方面，在堅持"房住不炒"調控主基調前提下，房地產政策逐漸由"托而不舉"向"托舉并用"轉變。
　　銷售方面，在經歷年初短暫回升后，商品房銷售面積和銷售金額很快再次進入下行通道。盡管隨著下半年房地產穩市救市政策力度的加大，下行趨勢有所放緩，但商品房銷售面積和銷售金額總體仍保持下行探底走勢。
2.綜合實力保利第一排名變動率有縮小

　　2024房地產開發企業綜合實力TOP500前三位由保利、中海、萬科占據。其中，保利超越中海、萬科，升至第一，華潤保持第四，招商蛇口、龍湖、綠城、建發、越秀、新城分列第五至第十位。
　　2024年，榜單變動率有所縮小，頭部房企排名相對穩定。相對2023年，TOP10變動率為20%，TOP50變動率為18%，TOP100變動率為15%，TOP500變動率為19%。
3.華東西部占比提升華南占比降幅最大

　　根據區域劃分，華東地區占比41.4%，西部地區占比7.6%，比重較上年有所上升；華南地區占比22.6%，華北地區占比14.2%，中部地區占比11.4%，比重較上年有所下降，東北地區占比2.6%，與上年持平。華東華南房企數量之和占比超六成，華東房企數量占比較上年上升3.8個百分點，漲幅最高，華北、華南房企數量占比較上年下降1.8個百分點，降幅最大。

1.資產規模降幅收窄優質房企逆市擴張

　　2023年，TOP500房地產開發企業總資產均值為847.85億元，同比下降1.50%；凈資產均值為188.16億元，同比下降0.56%。2023年TOP500房企總資產、凈資產規模繼續下降，但降幅較上年有明顯收縮。
　　企業層面，民營房企縮表態勢明顯，僅有少數優質民企資產規模持續擴張。央企財務管理嚴格，在逆周期階段展現了較強的持續經營能力。部分地方國企區域深耕經驗豐富，且具備融資優勢，積極參與地方投資。
2.銷售規模持續下滑央企國企表現突出

　　2023年，TOP500房企全年銷售金額同比下降10.45%，TOP100房企全年銷售金額同比下降13.04%，TOP10房企全年銷售金額同比下降13.36%。整體來看，2023年房地產市場繼續承壓，銷售處于低位調整階段。
　　克而瑞數據顯示，2023年房企銷售格局分化持續，央國企銷售表現明顯好于民營房企，16家千億房企中僅有5家民營房企，其余11家為央國企，或股東有國資背景。
3.民營房企銷售受限各梯隊集中度下滑

　　從本次測評結果來看，2023年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的36%、67%、78%、90%。相較于2022年的37%、67%、80%、91%，TOP10、TOP100、TOP200房企集中度均有小幅下降，TOP50房企集中度維持不變。

1.杠桿規模有所回升房企償債壓力加大

　　TOP500房企2023年資產負債率均值為63.84%，較上年下降3.34個百分點；凈負債率均值為96.92%，較上年上升7.94個百分點，負債維持在高位。在總有息負債規模變動相對較小的情況下，凈負債率持續上漲的主要原因在于現金總額的下滑。
　　2023年TOP500房企流動比率均值為1.74，較上年下降0.03；速動比率均值為0.76，較上年下降0.06，二者較上年均有小幅下滑。有超過七成的房企速動比率小于1，可變現的流動資產無法覆蓋流動債務，短期償債壓力加大。
2.到位資金總額回落國內貸款占比提升

　　2023年，房地產開發企業到位資金同比持續下降，其中，隨著一系列融資放松政策的落地，年內國內貸款同比有所下降，但資金占比較上年有所提升。
　　對于多數民企而言，境外融資依然處于冰封期，利用外資同比降幅最大，達到39.1%，利用外資金額占比下降；商品房銷售金額大幅下滑，以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金同比下滑，但降幅有所收窄，其他資金占比小幅上漲。
3.融資政策持續優化境內債權占比擴大

　　2023年房地產行業供給端金融支持政策發力。上半年，融資利好政策偏向支持財務狀況較為良好的優質房企。下半年，民營房企的融資利好政策力度加大。
　　2023年TOP50房企融資總額為4987.35億元，較2022年下降29.62%。從融資結構來看，TOP50房企境內債權融資總量為3870.47億元，同比下降26.64%，融資量占比達到77.61%，較上年上升3.16個百分點。境外債權融資總量為324.67億元，同比下降42.78%，境外債權融資占比為6.51%，較上年下降了1.50個百分點。

1.營業收入降幅縮小房企重視管理紅利

　　2023年，房地產市場仍在筑底盤整負面出清的過程中，房企業績呈現邊際修復趨勢，但復蘇力度較弱，房地產市場表現低迷。TOP500房地產開發企業營業收入均值107.53億元，較上年下降4.72%，雖然持續下滑，但降幅已大幅收窄。營業成本均值86.76億元，同比下降3.91%。凈利潤均值3.19億元，同比下降3.37%，現金及現金等價物余額均值69.15億元，同比下降5.17%。
2.行業利潤空間收窄房企盈利持續承壓

　　2023年，TOP500房地產開發企業總資產收益率均值為0.56%，較上年下降了0.20個百分點；凈資產收益率均值為2.49%，較上年下降了1.25個百分點；成本費用利潤率均值為4.06%，較上年下降了1.68個百分點。
　　2023年房地產市場信心不足，企業利潤空間收窄，總資產規模也持續負增長，TOP500房企總資產收益率繼續下降。
3.行業內部有所分化中小房企深度調整

　　2023年房地產市場持續調整，TOP10房企在各相對盈利能力指標上均占據優勢，規模效應顯現。凈資產收益率方面， TOP10房企均值最高，約4.56%，TOP30房企均值為3.19%，TOP50房企最低，約1.93%?？傎Y產收益率及成本費用利潤率方面，各梯隊房企均值較上年均有所下降，各梯隊中，TOP10房企表現最優，TOP50房企均值最低，頭部房企盈利優勢顯現。

1.銷售同比降幅趨緩企業延續分化格局

　　2023年TOP500房地產企業銷售面積同比下降19.01%，降幅較上年大幅收窄；銷售金額同比下降10.45%，連續三年增長率為負。2023年行業銷售持續回落，雖然政策面持續釋放利好，但購房者的信心修復不及預期，房企銷售去化和回款持續承壓。2024年經營環境仍充滿不確定性，房企需積極采取策略適應變化，促進銷售保證流動性安全。
2.房企拿地意愿收縮央企國企主導市場

　　2023年TOP30房企新增拿地金額10675億元，同比上升14.40%，拿地金額較上年有小幅上漲，但相較于2021年及以前仍處于低位，有三成房企暫停拿地。2023年企業愿意投資的城市范圍不斷收窄，除保利、建發、華潤等大型全國化房企外，其他房企拿地城市均不超過20個，且拿地區域主要向一二線城市聚集。
3.并購轉向需求驅動機構紓困出險房企

　　2023年，房地產行業整體的收并購熱度，相對前兩年已有一定回落。在行業整體流動性不足的背景下，安全性是房企經營發展的首要考量因素，企業對收并購的態度和收并購標的選擇偏謹慎。
　　Wind數據顯示，2023年房企并購數量有所回升，但并購金額持續低位，盡管在引導房地產風險“軟著陸”目標下，收并購是政策抓手之一，但在資金面尚未全面回暖的狀態下，收并購的規模有限。

1.運營效率有所提高央企國企加速結算

　　2023年TOP500房地產開發企業存貨周轉率均值為0.13，較上年提升0.01；流動資產周轉率均值為0.15，較上年提升0.01；總資產周轉率均值為0.09，較上年下降0.01。
　　在保交付的壓力及降杠桿的迫切需求下，房企加快了周轉速度，同時投資態度謹慎，存貨總量下降，TOP500房企存貨周轉率和流動資產周轉率均值實現了同比小幅上升。受銷售金額下降影響，總資產周轉率均值繼續下滑。
2.庫存規模持續下降竣工情況迎來好轉

　　2023年，TOP500房企平均存貨貨值為456.20億元，同比減少5.63%。2023年房地產市場下行預期持續，房企整體投資態度謹慎，多家民營房企已停止拿地，存貨規模下滑，企業資產表持續收縮。
　　2023全年房屋竣工面積9.98億平方米，同比增長17.0%，增速創十年新高。累計竣工面積首次超過新開工面積，一方面由于行業處于調整過程中，房企新項目開發意愿不強，另一方面，“保交樓”工作的穩步推進和前期銷售項目進入交房周期，帶動竣工情況迎來持續好轉。
3.調組織架構繼續優化管理人員密集調整

　　2023年以來，多家房企繼續對組織架構進行調整優化。從調整形式來看，主要聚焦在區域、城市公司的整合。在行業快速發展期，房企為了配合業務發展，組織裂變加快，當下行業高速增長階段結束，房企調整組織架構既是降本增效，也是戰略聚焦尋找新機遇。除了組織架構調整，2023年以來房企管理層調整也在密集進行，除創始人或掌舵者的辭任最受關注外，房企高管職位變動也較為頻繁。
　　另一方面，在行業深度調整期，多家房企通過降薪、裁員等方式來提升運營效率以適應市場的變化，但也有部分實力較強的央國企及經營穩健的民企員工總數有所擴大。

1.政企合力保證交付提升品質服務客戶

　　2023年，“保交樓”工作推進一年多以來，政府、金融機構、房企三方協同發力，已取得豐碩成果。2023年，多家房企交付量超過2022年，其中增幅較大的有中海、融創、佳兆業等房企。碧桂園2023年累計完成交付房屋60萬套，交付量居行業榜首；融創交付量為31萬套；保利、綠地、中海作為經營穩健的國央企代表，交付量均超20萬套。
　　在保交付工作持續推進中，房企把交付作為重要目標在貫徹，如期甚至提前交付是開發商回饋業主信任最重要的一環，品質交付則是房企追求的更高目標。當下“長期主義”成為房地產行業價值的底盤，越來越多的房企自發進入品質交付階段。各家房企的交付流程逐漸體系化和完善化，為品質交付提供有力保障。
2.多城推廣綠色建筑積極踐行綠色發展

　　隨著我國“碳中和、碳達峰”目標的確立，以及“十四五”規劃、“二十大”報告等指出“推動經濟社會發展綠色化、低碳化是實現高質量發展的關鍵環節”，開啟了經濟社會全面向綠色低碳轉型的格局，綠色發展理念深入人心。大力發展綠色建筑是實現建筑領域節能減排的重要方式，2023年以來多城提出要大力推廣綠色建筑，對綠色建筑項目給予財政獎勵支持。
　　隨著新的社會環境變化，環境保護與健康生活共同驅動房地產向綠色低碳轉型，更多的房企參與到綠色行動中來，打造綠色健康的“好房子”。
3.科技賦能人居服務綠建助力低碳發展

　　與前幾年相比，科技在房地產行業應用的廣度和深度都有明顯提升。隨著新生力量不斷加入，房地產科技領域的競爭賽道更加豐富、細化。新世代消費群體更加重視居住的多功能化與智能化，對科技與房地產有效結合的產品接受度較高，智能住宅和智慧社區是房地產行業保持增量的增長點之一。多家房企在“科技賦能房地產”方面進行積極探索，通過科技化創新手段和人性化服務打造健康、安全、智能的高品質產品。
　　在"雙碳"戰略要求下，房企也積極推動科技在綠色建筑開發中的應用，未來綠色建筑及綠色建材在政策推動下具有較大的市場空間，綠色建筑領域是房企差異化競爭的重要賽道。

1.住房品質訴求細化技術創新提升效率

　　近年來，房地產行業金融屬性下降，房地產逐漸回歸居住屬性，購房者更加關注生活品質?！昂梅孔印钡亩x不再局限于房子產品本身，產品設計、建造工藝和物業服務都是美好住宅的重要組成部分。2023年多家房企對產品、營銷、管控體系等方面都進行了創新升級，旨在建造好的房子，打造完善的配套，提供好的服務。
　　產品創新方面，消費者購房邏輯發生明顯變化，對居住品質的訴求不斷細化，基于購房者需求變化，房企對傳統住宅產品不斷優化創新，從舒適、健康、收納、智能化、功能、社交等多個維度做出革新。
2.稅收貢獻有所下降全面履行社會責任

　　近年來，房地產市場整體低迷導致房企營業收入持續下滑，經營層面的壓力直接傳導到了納稅表現，典型房企中有超過六成出現所得稅負增長情況。2023年，TOP500房企所得稅均值為2.75億元，同比下降5.20%；稅金及附加均值為4.03億元，同比下降7.73%。
　　社會發展需要多元力量支持，企業成長也需要兼顧社會效益，社會責任作為一根紐帶將企業與社會發展緊密聯系在一起，積極履行社會責任是房企實現可持續、高質量發展的必由之路。
3.ESG關注度有提升積極布局綠色發展

　　近年來，由于品牌價值、戰略規劃、企業文化、可持續能力等信息的重要性日益近年來，在我國踐行“2030年碳達峰”“2060年碳中和”的目標過程中，ESG投資理念被加速普及。房地產行業是國民經濟的重要支柱，同時也是碳排放主要來源之一，有必要承擔起更大的社會責任，提升ESG建設水平，從而提升市場競爭力及社會責任感知度，為投資者和社會進一步創造價值。
　　近幾年，投資者對企業ESG表現的關注度大幅提升。在“雙碳目標”下，房企也在積極布局綠色低碳轉型，旨在重塑行業發展新形象以尋求新的發展機遇。

經濟政策環境：國民經濟回升向好穩定政策層層遞進

: 　　2023年，面對復雜嚴峻的國際環境和艱巨繁重的國內改革發展穩定任務，各地區各部門堅持穩中求進工作總基調，著力擴大內需、優化結構、提振信心、防范化解風險，經濟運行持續回升向好，高質量發展取得新成效。; 　　在房地產行業持續深度調整、市場經歷短暫回暖后又再次步入下行通道過程中，房地產政策在堅持“房住不炒”調控定位前提下，逐漸由“托而不舉”向“托舉并用”轉變。在地方層面，2023年，地方累計出臺房地產調控政策800條，處于歷史高位。其中，寬松性政策704條，緊縮性政策48條，中性政策48條。寬松性政策占比高達88%，較上年提高了近8個百分點。

市場運行情況：市場維持低位運行區域銷售差異顯著

行業發展格局：債務重組取得進展企業格局持續分化

企業經營動向：積極去化回籠資金房企聚焦盈利業務

上海易居房地產研究院成立于2005年9月，是由上海市社會科學界聯合會主管，并經上海市民政局登記注冊，國內首家具有法人實體地位的專業房地產研究機構。匯聚了來自著名高等院校、科研院所、知名企業的數十位知名學者和上百位業界精英，形成了一支專業、高效、務實的研究團隊。

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