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    百強房企總土儲貨值下降明顯,頭部企業仍具優勢

    公司編輯部 CRIC研究 2024-05-20 08:41:18 來源:丁祖昱評樓市

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    ??近兩年房地產行業持續筑底,在銷售萎靡、現金流緊張之下,房企投資戰略較以往發生巨大轉變。

    ??一方面,三四線土地無人問津,眾多企業將目光聚焦在核心一二線城市優質地塊中;另一方面,在行業新的發展階段和模式下,收縮已成新常態。

    ??CRIC數據顯示,截止2023年末,總土儲貨值TOP100房企的貨值總量為29.3萬億元,較2022年末下降13.9%,TOP100企業總土儲建面18.2億平方米,同比降幅達到17.5%。

    ??同時,從2024年的供地計劃來看,絕大多數城市宅地供地計劃呈縮減之勢,即使上海、合肥這樣的去化周期處于較為合理水平的城市,也在主動收縮宅地供應量。

    ??我們認為,當前市場已從過去的“重量輕質”轉向“重質輕量”,未來優化土儲結構、調整土地資源配置將成房地產企業發展的重中之重。

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    ??2023年末房企總土儲貨值下降明顯,CRIC數據顯示,2023年百強房企貨值總量為29.3萬億元,同比降幅達13.9%,總土儲建面18.2億平方米,較2022年末下降17.5%。

    ??從門檻來看同比跌幅依然較大。CRIC數據顯示,2023年TOP100房企總土儲貨值門檻為273億元,較2022年末下降24.9%,總土儲建面門檻值為84.1萬平方米,較2022年末下降49.78%。

    ??分梯隊來看,TOP10房企總土儲貨值門檻降幅最少,僅下降8.09%,為7251.8億元,其次是TOP20房企和TOP30房企,分別下降11.86%和12.87%,由此可見目前能夠拿地的仍然是以頭部企業為主。

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    ??具體到企業來看,總土儲貨值百強房企中,有6家房企總土儲超過萬億,與2022年末持平,分別為保利、綠地、萬科、融創、碧桂園和中海,除此之外,其他梯隊房企數量都出現了不同程度的減少,如5000-10000億元梯隊減少1家、3000-5000億梯隊大幅減少8家。

    ??相應地,總土儲貨值較低的梯隊企業數量在增加,其中需要注意的是,截至2023年末,超三成企業總土儲不及千億,為34家。

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    ??一直以來,總土儲TOP100房企與銷售TOP100房企一直都保持著較高的重合度,2023年也是如此,CRIC數據顯示,2023年末總土儲百強房企與銷售百強房企重合度達到七成,總土儲20強與銷售20強重合度75%,10強房企的重合度也達到70%。其中保利、萬科、中海、華潤、招商、碧桂園和金地既位列2023年末總土儲前十,也是2023年銷售十強房企。

    ??聚焦到銷售TOP100房企來看,受到企業投資持續收緊的影響,銷售百強房企總土儲貨值連年下降,2023年末僅為26.4萬億元,同比跌幅17.8%,與最高峰相比則下降39%。

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    ??按銷售梯隊劃分來看,土儲資源依然高度集中:10強房企總貨值占百強總貨值的35%,較2022年末增加2個百分點;11-20強房企總貨值占比25%,同比微降1個百分點??傮w來看,百強房企六成的土儲集中于前20強房企中。

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    ??2023年企業投資低迷、謹慎的趨勢未有改變,即便是央國企投資力度也較2022年進一步下滑,僅有6%的百強房企總土儲貨值同比上漲,諸如中國鐵建、華發股份2023年末總土儲貨值同比上漲11%和10%。而絕大多數企業土儲貨值均呈現下降趨勢,其中跌幅超過20%的企業占到35%,部分民企由于投資暫緩,土儲貨值更是連續兩年下降。

    ??而且從不同跌幅企業貨值占比來看,權重更高、土儲貨值規模更大的企業跌幅更大,如貨值降幅超過20%的企業總土儲貨值合計占比接近50%,不乏越秀、綠城、龍湖等頭部房企。

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    ??當前市場環境下,土地儲備并非越多越好,總土儲貨值下降也并不完全底表企業投資放緩。

    ??尤其是對近兩年在一二線積極補充優質土儲的規?;雵蠖?,拿的多、賣多的多是常態:如華潤置地、保利發展、中海地產2023年末總土儲貨值同比下降5%、8%和7%,但三家企業2023年新增貨值均超2000億元,其全口徑銷售也在3000億以上且均位于行業TOP5。

    ??這也從側面反映了當前企業投資的困境,即有意愿有能力拿地的僅剩央國企和少數民企,其他企業越不拿地銷售也越困難。

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    ??從未來供應來看,2024年絕大多數城市宅地供地計劃呈縮減之勢,尤其是庫存壓力較高的三四線城市,供應計劃明顯收窄。

    ??截至目前,已有近1000個縣市(區)發布了2024年供地計劃,住宅土地供應總量平均較2023年下降了18%,其中六成縣市宅地計劃供應量較2023年呈下降趨勢。

    ??分能級來看,各能級城市表現基本一致,同比2023年均呈下降趨勢,降幅均超10%,尤其是二線城市,同比降幅高達25%,宅地計劃供給量下降更為堅決。典型如合肥,2024年宅地計劃供應量僅389公頃,較2023年540公頃降幅高達28%。

    ??考慮到當前市場下行的大環境,即使上海等去化周期尚處于較為合理水平的城市,也在主動收縮宅地供應量,未來供地計劃仍有進一步下降的空間。

    ??我們認為,過去一味的重視土儲的總量規模已經不符合當前戰略定位,總土儲也并非越多越好,未來強調的是在土地選擇上的精準定位和對項目質量的嚴格把控,而不是盲目追求土地儲備的規模。房企仍應將目光聚焦抗風險能力、安全性高的一二線核心城市,并以高周轉、流速快、利潤足的項目為主,減少低能級城市的投資。這也有助于企業更好地控制風險,提高資金使用效率,促進企業的長期穩定發展。

    ??我們認為,在當前政策利好、預期修復之下,行業將在一段時間內低位調整并逐步迎來復蘇和回暖,核心城市土地的布局更能夠快速、有效地響應市場需求,提升項目品質同時,增強競爭力,并在市場競爭中保持領先地位。

    ??值得注意的是,從2024年至今部分熱點城市土拍降溫的走勢來看,即便是核心城市內部板塊分化、差異仍然顯著。在市場尚未企穩之下,還應謹慎對待核心城市的次優板塊。

    原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈

    中國城市住房價格288指數

    (2023-02)

    1571.9

    • 0.13%
    • -0.91%
    日期指數環比同比
    2023.011569.9-0.97%-0.14%
    2022.121572.1-0.92%-0.11%
    2022.111573.9-0.12%-1.08%
    2022.101575.8-0.20%-1.01%
    2022.091579.0-0.02%-0.87%
    2022.081579.3-0.04%-0.62%
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