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    積極穩妥化解房地產風險 加快構建房地產發展新模式

    觀點劉麗媛 2024-05-08 10:56:42 來源:中國建設報

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    ??中共中央政治局4月30日召開會議,強調繼續堅持因城施策,壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任,切實做好保交房工作,保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待,統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施,抓緊構建房地產發展新模式,促進房地產高質量發展。

    ??如何深刻理解和深入貫徹落實黨中央的新要求,本報記者采訪了有關專家。他們表示:從會議的表述來看,充分體現了“以人民為中心”的發展思想。在化解風險上,要“切實做好保交房工作,保障購房人合法權益”;在構建發展新模式上,強調“人民群眾對優質住房的新期待”,其核心就在于讓群眾住得安心、舒心。

    ??壓實責任保交房 保障購房人合法權益

    ??會議強調,要“壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任,切實做好保交房工作,保障購房人合法權益”。

    ??國家發改委投資所研究員劉琳說,這表明當前和未來一段時間內,各地將繼續加大力度穩定房地產融資,促進項目建成交付,保障購房人合法權益。

    ??“今年年初,住房城鄉建設部、金融監管總局印發通知,要求建立城市房地產融資協調機制,按照‘一項目一方案’提出‘白名單’,一視同仁支持不同所有制房地產企業合理融資需求,切實做好保交房工作?!睋私?,目前所有地級及以上城市已建立城市房地產融資協調機制,已完成兩批“白名單”項目的推送,項目將獲得融資近萬億元。

    ??“這一新表述,是在原來壓實地方政府屬地責任、開發商主體責任的基礎上,首次提出壓實金融機構責任?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說,“簡單講,就是要求金融機構不能基于對房地產市場的整體風險的擔憂,即使單個項目合規且進入‘白名單’,仍然不愿意貸款或拒絕貸款?!彼J為,不管是防風險還是保民生,都要壓實各方責任,激發各方動力?!爸挥懈鞣截熑蔚轿涣?、動力激發了,‘人房地錢’要素才可以實現良性循環,才能真正實現防風險,真正落實保交房?!?/p>

    ??“本次會議用‘保交房’一詞替代‘保交樓’,可以從兩個層面去理解:一個是過程層面,相關責任主體的交付保障任務,要完成從項目樓棟層初步的物理交付,到房屋層面完整的功能交付;另一個是范圍層面,要將交付風險從面向已售罄或基本售罄的在建樓盤擴展到未開售或基本未售的在建樓盤?!鄙虾=煌ù髮W住房與城鄉建設研究中心主任陳杰對記者表示,“保交樓”側重基本售罄但存在交付風險的在建樓盤,保的是民生,穩的是民心;“保交房”面向所有在建樓盤,保的是功能完整的房子按時保質交付,穩的是信心,可以促進住房需求有序釋放,激活整個住房市場,為扭轉樓市局面打下堅實基礎。

    ??消化存量優化增量 滿足人們住房品質需求

    ??會議還提出,要統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。

    ??貝殼智庫首席專家許小樂表示,這就意味著要更好地發揮政策引導的作用,通過產品結構優化來打通新舊循環。對于存量房產,要積極通過功能轉換來盤活利用,發揮對保障的價值,降低庫存壓力;對于增量市場,要通過品質提升來激發改善需求。

    ??全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強說,這一政策措施是一個新要求,內涵豐富,需要深刻領會?!霸隽孔》俊敝饕肝磥硪巹澖ㄔO的新住房,包括商品住房和保障性住房;“優化”就是要完善“市場+保障”的住房供應體系,要建設“好房子”,滿足人民群眾對優質住房的需求。而消化存量房產,需多措并舉,如在符合規劃和用途管制前提下,允許商業、辦公等非居住房屋根據市場需求調整存量房產用途;鼓勵住房租賃企業購買或改造存量房產用于租賃住房;當地住房總量供大于求、政府有財力的,可收購部分存量住房用于保障性住房、拆遷安置用房。同時,在政府收購存量房產時,為防止可能存在的道德風險,應穩妥推進,并建立相關機制,比如由獨立第三方房地產估價機構評估公平合理的收購價,組建專家委員會對收購價進行評審。

    ??會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”,這關系到房地產發展新模式的構建和高質量發展。這一新提法,體現了新一輪住房政策的深度與前瞻性,也體現了對市場變化的精準把握。易居研究院研究總監嚴躍進談到,該政策涵蓋三個層面內容:一是存量房產的消化,即二手房房源的消化;二是增量住房,包括新建保障房以及高品質住宅等;三是要“統籌”研究政策措施,存量與增量協調推進。

    ??嚴躍進說,這三個層面起點在于消化存量房產,其關鍵要注重細節和把握節奏,重在科學性和全面性。第一,要堅持“一城一策”的原則,尤其是要深入研判所在城市的供求關系和優質住房新需求。第二,要深入了解和把握本地二手房市場的特點,包括二手房與新房的區位差異、“賣舊”和“換新”的新訴求等,以確保政策精準落地、高效落地。第三,要優化完善消化二手房服務體系,研究出臺估價、抵押、融資、稅費等環節的配套措施,為市場改革提供有力支持。

    ??抓緊構建新模式 促進房地產高質量發展

    ??會議提出,要抓緊構建房地產發展新模式,促進房地產高質量發展。

    ??“這是未來房地產可持續發展的頂層設計?!崩钣罴伪硎?,構建房地產發展新模式,就是要完善“市場+保障”、供需匹配的供應體系,規?;ㄔO配售型保障性住房,加大保障性租賃住房籌建力度,建設低成本、租購結合、配套完善的住房保障體系。

    ??浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為,構建房地產發展新模式,是中國式現代化建設過程中實現房地產領域高質量發展的新要求,是促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

    ??虞曉芬認為,在發展理念上,要更加注重住房質量和品質提升,更加注重功能優化和設施配套,從“有沒有”向“好不好”轉變。在機制上,建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制,從要素資源的科學配置入手,以人定房、以房定地、以房定錢。改善土地供應結構、優化資金支持方式,促進人口、住房、土地、資金四者關系適配,避免市場供求失衡與大起大落。在供應體系上,完善“市場+保障”的住房供應體系,政府保障基本的住房需求,市場滿足多層次多樣化的住房需求,建立租購并舉的住房制度,努力形成人民群眾各得其所、安居樂業的局面。加大保障性住房建設和供給,要一手抓配售型保障房建設,一手抓租賃型保障房供給,以一張床、一間房和一套房等多樣化、多元化的方式,著力解決好新市民、青年人和農民工的住房問題。在銷售方式上,實行現房銷售。在房屋管理上,要推進全生命周期管理,加快建立城鎮房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度,建立房屋全生命周期管理體系。在技術上,要加大環保、節能、智能化等新質生產力研發與應用,深化工程建設標準體系改革,以新科技引領行業新發展,全面提高房地產項目品質和可持續性。在路徑上,要建立房地產發展新模式的保障機制,包括用地制度、財稅制度、金融制度等,促進房地產高質量發展。

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    中國城市住房價格288指數

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