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    杭州新政后首次土拍遇冷,遠郊去化壓力加劇

    土地 2024-05-15 08:56:19 來源:丁祖昱評樓市

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    ??2024年5月14日,杭州新一輪集中土拍如期開拍,這是新政后的首次土拍。

    ??從結果來看,掛牌的4宗地均成功出讓,總建面35.6萬平方米,成交總金額38.9億元。

    ??本批次土地供應與前兩輪基本一致,延續“量少質降”的大趨勢,僅有4宗地,分別位于臨平區、錢塘區和富陽區等偏遠地區,均底價成交。

    ??5月9日,杭州出臺全面取消新房限購的新政,買房即可落戶,放松程度超過預期。由于本次掛牌出讓的4宗地大都位于不限購的偏遠地區,杭州全域解除限購對其利好有限,甚至將加劇偏遠地區的去化壓力,因此本輪土拍熱度下降。

    ??預計地方政府將根據新一輪調控的成效,進一步調整土地質量、優化供地結構,更加精準地供地。

    ??2024年5月9日,杭州官宣全面取消限購。在此之前,杭州住房限購范圍為上城區、拱墅區、西湖區、濱江區,戶籍家庭限購2套,非戶籍有社保個稅繳納記錄的限購1套,法拍房和二手房不限購。

    ??除了全面取消限購,信貸方面首次明確只要現有一套住房掛牌,再買也算首套房。這意味著,在杭州買房不再有社保和戶籍要求,并且對于大部分改善群體來說,已沒有“二套”的限制。

    ??杭州放開限購后,市場熱度討論不一。5月14日,杭州迎來限購全面取消后的首場土拍,4宅地均底價成交。

    ??從地塊本身來看,杭州本輪集中供地與前幾輪基本一致,延續量少質降的大趨勢,4宗宅地,總建筑面積35.6萬方,總起價38.9億元。土拍規則方面,均不限地價房價,實行自由競價,按照價高者得的原則確定競得人。

    ??從區位上來看,4宗地分別位于臨平區、錢塘區和富陽區,配套方面來看還是比較完善的,但位置均比較偏,大都位于杭州此前不限購的區域。

    ??因此,對這些地塊來說,此次杭州全域解除限購利好有限,反而由于本身這些板塊項目開盤普遍流搖,市場流速較慢,在杭州取消新房限購后,去化壓力加劇。

    ??結果來看,開拍前一度被高看一眼的錢塘東部新城低密江景宅地也底價成交,該地塊緊鄰錢塘江、直面江景,容積率僅有1.01,未來大概率打造疊墅、洋房類產品,并且地塊周邊有杭州沿江濕地公園、杭州市錢塘區觀瀾中學、杭州觀瀾小學等配套,土地質量相對較佳,但是受區位所累,市場熱度仍處于較低位位置。

    ??杭州土拍熱度降低的主要原因,除了土地位于郊區,質量不甚突出這個原因外,更大程度上與當前杭州樓市的去化壓力有關。

    ??CRIC監測顯示,杭州的“金三銀四”行情并不明顯。4月,杭州新房成交44萬平方米,環比3月大降43%,同比降幅更是高達60%,廣義去化周期攀升至27個月,去化壓力處在相對高位。

    ??具體來看,4月共39盤入市,平均去化率僅45%,較3月進一步下滑9個百分點,較去年同期也下降了14個百分點。同期中簽率也增至60%,較去年同期也高出22個百分點。

    ??圈層分化更為顯著。一圈層世紀城、城東新城兩盤加推售罄,二圈層回跌至51%,三圈層穩定在11%左右。

    ??五一期間,盡管多個樓盤推出了特價房,還有送車位+加裝包等常規促銷活動,部分項目到訪、成交有一定程度地提升,但整體來看,熱銷項目均是斷供板塊,效果不及預期,尤其是當時非限購區項目眾多,高中簽率和流搖成為常態。

    ??值得注意的是,2023年杭州土地出讓節奏一直比較密集,通常一個月內會有1-2次掛牌,而2024年則明顯放緩,此次競拍的4宗地是新政出臺之前掛牌的,至今已經一月有余,下一輪拍賣地塊仍未掛出。

    ??面對銷售端去化速度下降的市場形勢,預計地方政府將優化下一輪的供地結構,尤其是在新房去化能力有限的郊區,更多地考慮地塊的去化預期,以提升房企拿地的積極性。

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    中國城市住房價格288指數

    (2023-02)

    1571.9

    • 0.13%
    • -0.91%
    日期指數環比同比
    2023.011569.9-0.97%-0.14%
    2022.121572.1-0.92%-0.11%
    2022.111573.9-0.12%-1.08%
    2022.101575.8-0.20%-1.01%
    2022.091579.0-0.02%-0.87%
    2022.081579.3-0.04%-0.62%
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